[TRŽIŠTE] Cijene | ponuda | potražnja

[beatnological]

Primjer:

Stan 75m2 od toga 25m2 otpada na neke recimo dvije velike terase. Starogradnja, zavedena je samo unutrašnja površina stana, tj. 50m2

Prodavac traži 1.300 po kvadratu: 1.300 x 75 = 97.500€

Procjenitelj od banke izađe na teren i procijeni stan na zaista 1300€/m2, ali 65.000€ ukupno, jer je upisan kao 50m2 i banka ti daje da uzmeš oko 52.000€ kredita, jer razlika od oko 20% je neki njihov princip rada, kao nekakvo osiguranje, što znači da 13K razlike trebaš u kešu imati.

A šta je sa ostalih 32.500 što otpada na terase?

E to ti je to

Sent from my OnePlus 8 Pro using Tapatalk

Ok, jasno iz toga primjera u potpunosti, hvala, medjutim nisam uopste bio upucen da procjenitelj procijenjuje nesto "po kvadratu", to mi je apsolutni debilizam upravo radi ovakvih situacija. Vodeci se nekom logikom (koja ne mora da ima smisla!) normalno bi mi bilo da se procjenjuje ono sto se prodaje/kupuje, neovisno samo o kvadraturi (jer tu ima jos sijaset parametara - identicni stanovi po kvadraturi a totalno drugacije opremljeni itd.).
U tom slucaju ko kupuje stan na kredit, te vidi tako veliku razliku, prvo inicira da se sve upise kao full kvadratura i to je to?

Sta vise, sada mi je u potpunosti jasno zasto pojedini stanovi identicnih kvadratura u mojoj zgradi na listu nepkretnosti imaju veoma razlicite cifre (stanovi od 60m2 bez tarasa su upisani kao 60, 62, 64 a svi su identicni!). Vjerovatno se desavalo upravo to, pri prodaji stana se doslo do zakljucka da se moraju upisati balkoni u punu kvadraturu za ove koji su dizali kredit za stan.

[guvarana]

Kakva je razlika u cijeni između stana od 70 kvadrata bez uračunatih terasa za 100 hiljada i tog istog stana 80 kvadrata, sa uračunatim terasama, za 100 hiljada? Da li razlika u cijeni po kvadratu kupcu nešto znači ako taj stan svakako košta 100 hiljada? Banka ne daje kredite po kvadratu, nego na ukupni iznos koji korisnik traži. A procjenitelj procjenjuje koliko vrijedi nekretnina koju vidi svojim očima, a ne po površini koja se nalazi u papirima. Taj isti procjenitelj će dva susjedna stana identične kvadrature i rasporeda različito procijenit ako je jedan uređen prosječno a drugi luksuzno. Pod uslovom da neko nije dograđivao terase tamo đe ih nije bilo pa se to smatra nelegalnim, "fabričke" terase koje su sastavni dio stanova u čiju kvadraturu na papiru nisu zvanično unijete svakako se uzimaju u obzir i prilikom prodaje, i prilikom procjene, i prilikom korišćenja tog istog prostora.

I što veliš, banci nije bitno koliko kvadrata ima stan za koji daju kredit? I šta još ono reče, gledaju kako je uređen pa na osnovu toga formiraju procijenu?
Mora onda da je kod nas u HN sve naopako, ne bi bilo prvi put. Sjećam se baš da sam pitao za plaćanje poreza na promet, pa mi je na forum rečeno da se dobije riješenje na adresu i nakon uručenja rok je 15 dana da se plati, dok je u HN rok 15 dana od potpisivanja kupoprodajnog, a rješenje ni ne vidiš.

Nego, kupio sam stan prije neka dva mjeseca, dio u kešu i dio na kredit. Mogu ti poslati broj telefona procijeniteljke koja je izašla na teren, da se čujete i otklonite nedoumice. Promašila je prodajnu cijenu stana u PET eura - po kvadratu.

Sent from my OnePlus 8 Pro using Tapatalk

[guvarana]

Ok, jasno iz toga primjera u potpunosti, hvala, medjutim nisam uopste bio upucen da procjenitelj procijenjuje nesto "po kvadratu", to mi je apsolutni debilizam upravo radi ovakvih situacija. Vodeci se nekom logikom (koja ne mora da ima smisla!) normalno bi mi bilo da se procjenjuje ono sto se prodaje/kupuje, neovisno samo o kvadraturi (jer tu ima jos sijaset parametara - identicni stanovi po kvadraturi a totalno drugacije opremljeni itd.).
U tom slucaju ko kupuje stan na kredit, te vidi tako veliku razliku, prvo inicira da se sve upise kao full kvadratura i to je to?

Sta vise, sada mi je u potpunosti jasno zasto pojedini stanovi identicnih kvadratura u mojoj zgradi na listu nepkretnosti imaju veoma razlicite cifre (stanovi od 60m2 bez tarasa su upisani kao 60, 62, 64 a svi su identicni!). Vjerovatno se desavalo upravo to, pri prodaji stana se doslo do zakljucka da se moraju upisati balkoni u punu kvadraturu za ove koji su dizali kredit za stan.

Prilično sam siguran da to ne ide tek tako, da dopiseš punu kvadraturu balkona u staroj gradnji u kvadraturu stana. Bio je neđe topic gdje se diskutovalo o tome.

Sent from my OnePlus 8 Pro using Tapatalk

[NHM]

Ne znam šta da ti kažem. Prije desetak godina je procjenitelj dao jednu procjenu za moj stan i rekao da je stan iznad mog procijenjen više zbog toga što je full renoviran. U izvještaju je stajala ukupna vrijednost stana i vrijednost po kvadratu koju je dobio dijeljenjem ukupne cifre brojem kvadrata. Da terasa nije bila uljučena u kvadraturu, ukupna procjena bi i dalje bila ista, ali bi cijena po kvadrati bila viša. Može bit da će banka insistirat da se terase koje nisu uključene u kvadraturu na neki način uključe da bi oni svoju dokumentaciju o hipoteci učinili preciznijom i jasnijom raznim revizijama i kontrolama regulatora, to bi bilo čak i logično. A da ponovim, kad sam dizao stambeni kredit, banka me nije pitala koliko kvadrata ima stan koji kupujem, nego koliki ću kredit i da donesem kupoprodajni ugovor. Zašto bi banku zanimalo koliko ima kvadrata stan za koji mi daju kredit? Procjena hipoteke je odrađena kako sam napisao na početku posta.

[beatnological]

Sjećam se baš da sam pitao za plaćanje poreza na promet, pa mi je na forum rečeno da se dobije riješenje na adresu i nakon uručenja rok je 15 dana da se plati, dok je u HN rok 15 dana od potpisivanja kupoprodajnog, a rješenje ni ne vidiš.

Prodjoh isto prije dvije-tri godine. Zato advokat i kako on kaze, laganica.

Prilično sam siguran da to ne ide tek tako, da dopiseš punu kvadraturu balkona u staroj gradnji u kvadraturu stana. Bio je neđe topic gdje se diskutovalo o tome.

Sent from my OnePlus 8 Pro using Tapatalk

Nisam ni ja 100% siguran koja je procedura ali znam da u mojoj zgradi ima stanova koji su upisani na full kvadraturu (stan + balkon x2), stanova koji nisu, kao i stanova koji su upisani sa samo jednim balkonom (iako imaju npr. 2). Starogradnja naravno, sve identicni stanovi.

[darko cfc]

Procjena vrijednosti za kvadrat se formira na osnovu posjedovnog lista iz katastra... Ovo se odnosi na slucaj kad je ta nekretnina zalog za taj kredit sto je rekao kolega iznad procjenjena vrijednost mora biti nekih 20% veća da bi se u potpunosti pokrio cio kredit jer nemaju svi para za ucesce .. Naravno to nije jedini faktor koji utiče na procjenu nego upravo da li je renoviran, koja je strana svijeta itd itd...

Sent from my P40+ plus using Tapatalk

[arlekino]

u starim stanovima, pogotovo ljepšim krajevima sa zelenilom (npr gorica, momišići), gdje terase dođu kao male bašte na kojima se može provoditi bar 6-7 mjeseci godišnje a ako se lijepo zastakle i više, ne znam stvarno zašto bi neko bio naivan ako plati to kao kvadrat stana, pa iako su veće nego što je današnji standard. pogotovo ako su južna strana i uz premjer ovlašćenog geodeta.

takođe, ne znam zašto bi neki prodavac poklonio i jedan jedini cm takvog prostora.

[NotRobot]

Pa ne poklanja, je li bilo kad da prodavac kaze - stan ima 70 kvadrata, ali ja cu ti naplatiti samo 50 koliko je upisano? Nego prodavac to tretira kao prednost, bice ti manji porez na nepokretnost, na pr, a za kupca je to glavobolja u najavi. Doci ce u situaciju da treba da upise, legalizuje, proda, pokloni, podijeli ili sta vec nekretninu i kostace i para i vremena da to razrijesi. Znam ih, jednom komsije zele da da dio terase za pozarno stepeniste - ionako nije tvoja, dje pise da jeste?

[Because]

Evo situacije od juče. Bio procjenitelj, računa se uknjižena kvadratura stana dakle ako da peocjenu na 1300 x uknjižena kvadratura to se šalje banci kao konačna suma jer sam vidjela izvještaj i na tu sumu ti banka pokriva (uglavnom manji lredit sto neko reče 20%) raspored prostorija se gleda, da li to ima smisla, gledao i gdje je ventilacija za aspiraror u odnosu na utičnice za sporet itd. Gledao je i pogled sa terase.. e sad nije ga zanimalo je li parket, tarket i to, nije ga zanimao kvalitet pločica tačnije to je opisano kao i u svakpj ušorednoj zgradi kao standardno- gleda se i postojanje lifta i parking mjesta. I onda uporedno sa ostalim sličnim zgradama u obližnjoj lokaciji gledao njihove prodajne cijene.. e te cijene su bile tipa 1290 i 1300 što je i maveo u procjeni sa podacima sa sajtova za prodaju ali on ih je procijenio na malo manje pa time i moj stan... Ima li tu pravde ne znam. Ali tako mi je bilo.

[Vitis]

Evo situacije od juče. Bio procjenitelj, računa se uknjižena kvadratura stana dakle ako da peocjenu na 1300 x uknjižena kvadratura to se šalje banci kao konačna suma jer sam vidjela izvještaj i na tu sumu ti banka pokriva (uglavnom manji lredit sto neko reče 20%) raspored prostorija se gleda, da li to ima smisla, gledao i gdje je ventilacija za aspiraror u odnosu na utičnice za sporet itd. Gledao je i pogled sa terase.. e sad nije ga zanimalo je li parket, tarket i to, nije ga zanimao kvalitet pločica tačnije to je opisano kao i u svakpj ušorednoj zgradi kao standardno- gleda se i postojanje lifta i parking mjesta. I onda uporedno sa ostalim sličnim zgradama u obližnjoj lokaciji gledao njihove prodajne cijene.. e te cijene su bile tipa 1290 i 1300 što je i maveo u procjeni sa podacima sa sajtova za prodaju ali on ih je procijenio na malo manje pa time i moj stan... Ima li tu pravde ne znam. Ali tako mi je bilo.

Uglavnom koliko procentualno od cijene stana treba da imas kao ucesce? Nesto mi to djeluje mnogo da 20% kesiras odmah...

[NHM]

Mislim da nije govorila o učešću nego o tome da procijenjena vrijednost hipoteke treba da bude minimum 20% veća od kredita koji se odobrava. Može bit da sam i to pogrešno shvatio.

Ok, nisam bio u pravu za način rada procjenitelja. U tom slučaju nema sumnje da je najbolje da se pozove geodeta, da se premjeri stan sa svim terasama i da se ta kvadratura upiše u katastar. Kao da je bitno oće li 15-20 eura godišnje više da se plaća na osnovu poreza ako je to neophodno da bi se završile bitne stvari poput kredita.

[Vitis]

Ako je cijena stana 100k banka trazi hipoteku vrijednosti 110 ili 115 eto neka bude 120k da je banka ‘bezobrazna’...tesko da ce se stan procijeniti tih 100k koliko kosta vec je to malo ispod recimo 90k i na tih 90k odobravaju 75k ako su bezobrazni sto znaci da kupac kesira 25k a banka 75k...uzasno.

[guvarana]

Mislim da nije govorila o učešću nego o tome da procijenjena vrijednost hipoteke treba da bude minimum 20% veća od kredita koji se odobrava. Može bit da sam i to pogrešno shvatio.

Ok, nisam bio u pravu za način rada procjenitelja. U tom slučaju nema sumnje da je najbolje da se pozove geodeta, da se premjeri stan sa svim terasama i da se ta kvadratura upiše u katastar. Kao da je bitno oće li 15-20 eura godišnje više da se plaća na osnovu poreza ako je to neophodno da bi se završile bitne stvari poput kredita.

Ne znam kako ćeš to da izvedeš, jer te stvari može da radi samo vlasnik stana, a ne potencijalni kupac.

Ako je cijena stana 100k banka trazi hipoteku vrijednosti 110 ili 115 eto neka bude 120k da je banka ‘bezobrazna’...tesko da ce se stan procijeniti tih 100k koliko kosta vec je to malo ispod recimo 90k i na tih 90k odobravaju 75k ako su bezobrazni sto znaci da kupac kesira 25k a banka 75k...uzasno.

Taman je tako meni i bilo. Na kraju platio 22K i resto na kredit, mada to je više jer su cijene nekretnina bezobrazne u HN, 80% zgrada (koje su normalne cijene) nije legalizovano i tu kredit dobiti ne možeš, od ovih 20% pola je ok cijena, ali lokacija i kvalitet gradnje Bože sačuvaj i drugo pola je dobra gradnja, dosta dobra lokacija, a cijena papar.



Sent from my OnePlus 8 Pro using Tapatalk

[joni]

Pa ne poklanja, je li bilo kad da prodavac kaze - stan ima 70 kvadrata, ali ja cu ti naplatiti samo 50 koliko je upisano? Nego prodavac to tretira kao prednost, bice ti manji porez na nepokretnost, na pr, a za kupca je to glavobolja u najavi. Doci ce u situaciju da treba da upise, legalizuje, proda, pokloni, podijeli ili sta vec nekretninu i kostace i para i vremena da to razrijesi. Znam ih, jednom komsije zele da da dio terase za pozarno stepeniste - ionako nije tvoja, dje pise da jeste?

A đe piše da nije njegova terasa,odnosno da je ta terasa nekog drugog?


Sent from my Redmi Note 8 using Tapatalk

[NHM]

Ne znam kako ćeš to da izvedeš, jer te stvari može da radi samo vlasnik stana, a ne potencijalni kupac.

Pa i mislio sam na vlasnika stana. Ako vlasnik stana hoće da digne neki kredit i da stavi svoj stan pod hipoteku, isplati mu se da ga premjeri i uključi terase u zvaničnu kvadraturu. To mu se isplati i ako prodaje stan.

Tek mi je sad palo na pamet da se jedan dio nesporazuma odnosi na to koja se nekretnina stavlja pod hipoteku. U nekim slučajevima pod hipoteku može da se stavi i ona nekretnina koja se kupuje, i u tom slučaju ono što ti pričaš ima mnogo više smisla. Moja priča se primarno odnosila na slučaj kad se kupuje jedna nekretnina, a pod hipoteku se stavlja druga.

U svakom slučaju, mislim da je na mjestu tvrdnja da je isplativo imat usklađene stvarnu kvadraturu sa onom iz papira. Ako neko ne misli mrdat za života iz svoga stana, onda možda tih 15-20 eura godišnje koje uštedi na porezu nešto znači. Ne slažem se sa time, ali to nije bitno.

[joni]

Evo situacije od juče. Bio procjenitelj, računa se uknjižena kvadratura stana dakle ako da peocjenu na 1300 x uknjižena kvadratura to se šalje banci kao konačna suma jer sam vidjela izvještaj i na tu sumu ti banka pokriva (uglavnom manji lredit sto neko reče 20%) raspored prostorija se gleda, da li to ima smisla, gledao i gdje je ventilacija za aspiraror u odnosu na utičnice za sporet itd. Gledao je i pogled sa terase.. e sad nije ga zanimalo je li parket, tarket i to, nije ga zanimao kvalitet pločica tačnije to je opisano kao i u svakpj ušorednoj zgradi kao standardno- gleda se i postojanje lifta i parking mjesta. I onda uporedno sa ostalim sličnim zgradama u obližnjoj lokaciji gledao njihove prodajne cijene.. e te cijene su bile tipa 1290 i 1300 što je i maveo u procjeni sa podacima sa sajtova za prodaju ali on ih je procijenio na malo manje pa time i moj stan... Ima li tu pravde ne znam. Ali tako mi je bilo.

Znam da nije bitno za problem koji imaš ali koja je razlika i u čiju korist između cijene koju je procjenitelj odredio i one koju ste dogovorili ti i prodavac od kojeg,kolko shvatih zahtijevaš da uknjiži terase?


Sent from my Redmi Note 8 using Tapatalk

[NHM]

Valjda priča o procjeni svog stana koji stavlja pod hipoteku, a ne o stanu koji se kupuje. Tu je procjenitelj nebitan za kupca jer prodavac može da lupi cijenu koja mu padne na pamet. Osim ako se stan koji se kupuje stavlja pod hipoteku. Ali je to onda ista priča kao i za bilo koju nekretninu koja se stavlja pod hipoteku.

[Vitis]

Trebalo bi da prica o stanu koji kupuje na stambeni kredit, koji je u izgradnji i koji je hipoteka.

Naravno da ga je procijenio manje nego sto joj treba kredita, manje nego sto kosta...tu postoji problem u tim kombinacijama, jednostavno prodavac ima svoju cijenu pa se ti snalazi a ako neces, ima ko hoce za te pare.

[Because]

Da da, stan koji kupujem je iz izgrafnje. On je mjenicama investitora zagarantovan umjesto hipoteke sad prelazim na ugovor i on zahjeva procjenu da investitor te mjenice preinači u hipoteku koju prebacuje na mene kao vlasnika. Iako mi je odobren kredit već i plaćam ga ako mi procijeni stan na manje nego što je njegova vrijednost banka će tražiti dodatnu hipoteku ili neki način nadoknade- tako mi objasnise. E sad obavjestavam dalje s' obzirom da nemam od čega ni na šra vidjećemo.

[Because]

Pošto se ne može editovati da dodam... stan mi je procjenjen na više nego što sam ja platila ali ne znam je li im to dovoljno .

[joni]

Tačno ću ako budem kad u situaciji da prodajem stan i usmeno dogovorim cijenu sa kupcem,sačekati da čujem što kaže njegov procjenitelj,možda ni meni tad ne bude dovoljno

Sent from my Redmi Note 8 using Tapatalk

[Because]

Pa kad kupuješ stan na crtežu a procjenitelj dodje na gotov stan naravno da nije ista cijena...

[hercules]

A @Because što ti piše u ugovoru oko obezbjeđenja kredita?
Jer nisam baš siguran da mogu tako lako da ti traže da doplatiš na kredit jer je procjena sad manja nego prije ili obratno da banka tebi plati nazad jer si joj dala hipoteku više vrijednu.

Provjeri taj član u ugovoru. Jer to nije praksa banka na ovim prostorima.

[Because]

A i meni je to nejasno ali mi to procjenitelj reče kad sam ga pitala šta meni znači njegova procjena kas već plaćam kredit..
Pogledaću šta piše sjutra. Ima li neko prijedlog osiguravajuće kuće za stan ovo obavezno što mora da što manje para dam .

[Because]

Čitam sad ugovor... ništa ne piše o procjeni stana. Samo piše da je obaveza da investitor po dozvoli uknjiženja stana na moje ime prebaci hipoteku na ime mog stana u korist banke.
A u ugovoru o uredjenju medjusobnih odnosa koji je banka napravila sa mnom u investitorom piše: Prodavac će obavjestiti banku o svojoj uknjizbi u katastru nepokretnosti i dostaviti joj list nepokretnosti sa katastarskim oznakama predmetne nepokrernosti. Banka će sa kupcem zaključiti aneks Ugovora o kreditu ( sad ja dodajem iz iskustva za taj aneks traze procjenu i osiguranje imovine usmeno) u kojem će katastarskim oznakama precizno opisati predmetnu nepokretnost, nakon čega će obavjestiti Prodavca da je saglasna u pogledu zaključivanja ugovora o kupoprodaji. Prodavac će uz saglasnost kupca dati založnu izjavu u korist banke ( da hipoteka prelazi u korist banke) i tek onda prodavac i kupac zakljucuju ugovor sa kojim kupac može da upise svojinu sa zabiljezbom hipoteke u korist banke. Bukvalno nista ne pise o procjeni osim sto je navedena da pada na teret kupca.