Kad god cijene nekretnina porastu, u javnosti se pojavi isti narativ - netko ih je dignuo. Investitori su pohlepni, izvođači napuhuju cijene, banke olako daju kredite, svatko ima svoju teoriju. Ali ekonomija, nažalost ili na sreću, ne funkcionira na percepciji nego na zakonitostima. Ovaj tekst ima jednostavan cilj: objasniti kako se formiraju cijene nekretnina.
Ne u apstraktnom, nego u vrlo konkretnom smislu - kako nastaje cijena četvornog metra stana, zašto ponekad raste i kad to "nema smisla" te zašto sve državne mjere koje pokušavaju "pomoći kupcima" zapravo samo dodatno dižu cijene. Cijene su, u svojoj biti, rezultat dvaju pokretača: odnosa ponude i potražnje te inflacije (povećanja ulaznih troškova).
Ništa drugo dugoročno ne određuje trend.
A kad se pogleda današnje hrvatsko tržište, oba ta faktora kreću se, nažalost, u istom smjeru - prema gore.
Što zapravo diže cijene?
Cijene ne rastu zato što netko to "odluči" ili je tko pohlepan. One rastu zato što tržište to mora napraviti kako bi uspostavilo ravnotežu.
Postoje dva osnovna mehanizma koja guraju cijene prema gore: neravnoteža između ponude i potražnje te inflacija ulaznih troškova. Sve drugo - kamate, porezi, poticaji i politika - samo su korektivni faktori koji kratkoročno ubrzavaju ili usporavaju ono što se ionako događa.
U slučaju nekretnina ta su dva mehanizma posebno vidljiva jer je riječ o sektoru s izrazito sporom reakcijom. Kad kruh poskupi, proizvodnja se može povećati u tjedan dana. Kad nedostaje stanova, reakcija tržišta traje dvije do tri godine, koliko je potrebno da se nešto projektira, ishoduje i sagradi. To znači da su promjene cijena u stanogradnji uvijek zakašnjele, a valovi dolaze u dugim ciklusima. Ovo je vrlo važno znati za daljnje razumijevanje tržišta nekretnina i ciklusa u kojem se one "proizvode".
Drugi element je inflacija troškova. U građevinarstvu to nije apstraktna brojka s grafikona HNB-a, nego vrlo konkretna činjenica. Najprije poskupi energija (gorivo, plin i električna energija), što odmah povećava troškove proizvodnje materijala. Kada energenti poskupe, cijene čelika, betona, aluminija, drva i izolacija počinju rasti jer njihova proizvodnja ovisi o energiji. Nakon što materijali poskupe, lančano raste i cijena gotovih proizvoda, odnosno nekretnina. U tom trenutku zaposlenici u tvrtkama, suočeni s višim troškovima života, počinju tražiti povećanje plaća. Poslodavci, da bi zadržali radnu snagu, moraju podići plaće, a time i cijenu svojih usluga. Tako se zatvara krug: rast cijene energije pokrene rast materijala, on povuče nekretnine, a zatim i cijene rada, odnosno usluga. Taj lančani efekt jasno smo vidjeli 2021. godine kada su troškovi materijala eksplodirali, a zatim se prelili i na usluge izvođača, projektanata i nadzora.
Drugim riječima - kad rastu ulazni troškovi, a ponuda ne može reagirati dovoljno brzo, cijene gotovih stanova moraju rasti. To nije pitanje odluke ni pohlepe, nego mehanike tržišta.
Zakon ponude i potražnje, temelj svake cijene
Sve se na kraju svodi na jednostavan omjer: koliko ima i koliko ljudi to želi.
Ako nečega ima manje nego što tržište traži, cijena raste. Ako nečega ima više nego što ljudi trebaju, cijena pada. Taj mehanizam djeluje u svakoj industriji. Razlika je u tome što se u slučaju stanova ponuda ne može brzo povećati.
Za gradnju stana trebaju zemljište, dozvole, projekt, izvođač, financiranje i vrijeme. U Hrvatskoj se trenutačno ‘proizvodi‘ oko 16.500 stanova godišnje, a realno se potražuje njih između 20.000 i 25.000. Dakle, svake godine tržištu nedostaje nekoliko tisuća novih stanova. Taj manjak ne nestaje, on se kumulira i podiže cijene.
Najlakše je to objasniti na primjeru lijeka koji svima treba.
Zamislite da se pojavi sezona gripe, a u ljekarnama ima samo 100 kutija lijeka, a treba ga njih 500. Prvih sto ga kupi po redovnoj cijeni, a ostali ga i dalje traže pa nude više, obilaze druge ljekarne, pokušavaju ga nabaviti "preko veze". Cijena automatski raste jer lijeka nema dovoljno.U slučaju stanova situacija je identična. U Hrvatskoj svake godine nedostaje barem 4.000 do 8.000 stanova. I dok god postoji taj manjak, cijene mogu ići samo u jednom smjeru - prema gore.
Stanovanje, baš kao i lijek, ubraja se u osnovne životne potrebe.
Kad vam je zdravlje ugroženo, ne pitate za cijenu lijeka, tražite način da ga nabavite. Slično je i s domom: kad ljudi trebaju riješiti stambeno pitanje, pokušat će pronaći način da to učine, čak i ako cijene rastu. Zato tržište stanovanja reagira sporije, ali upornije od drugih sektora - potražnja se ne gasi ni kad cijene porastu.
Upravo zato kad je ponuda stanova ograničena, a potreba velika, cijene rastu gotovo automatski.
Ne zato što je netko "digao cijene", nego zato što sustav pokušava naći ravnotežu između onoga koliko stanova ima i koliko ih ljudi treba.U Hrvatskoj dodatni problem stvara činjenica da država, u najboljoj namjeri da pomogne ugroženim skupinama, često potiče potražnju, umjesto da potiče ponudu. Svaka mjera kojom se kupcima omogućuje lakši pristup novcu - subvencionirani krediti, povrati PDV-a ili "olakšice za mlade" - samo povećava broj onih koji ulaze u utrku za onih 16.500 stanova. Kad broj kupaca raste, a broj stanova se ne mijenja, rezultat je uvijek isti: cijene idu gore.
Reply With Quote
Bookmarks