[TRŽIŠTE] Cijene | ponuda | potražnja

[kikiriki]

Treba požurit da ne prodje

[sl0t3]

Kako volim kad je hitno ovako pa se za male pare uzme

[zubizaretta]

Uzeo sam ga, nemate sto vise gledat. Mjerkam i komsijski, malo je skuplji ali i dalje jeftino

[kaemSe]

Kako ste se pustili moji konicari
Stari vas proguta, ovo su otvorene provokacije

https://estitor.com/me/nekretnine/na...rica/id-480659

Sent from my SM-F766B using Tapatalk

[JigSaw]

Kako nicu zgrade tako se stari aerodrom siri

Konik je dozvolio da ih predstavljaju pojedinci koji se najlakse mogu opisati kao indijanci pa su samom kvartu nalijepljeni svakakvi epiteti. Kome god covjek kaze(nezavisno od toga koliko je u PG) Konik on misli na Vrela Ribnicka a ne na katolicku npr koja je od centra 2 minuta.

[outline]

zar ne pripada katolička starom?


Sent from my iPhone using Tapatalk

[JigSaw]

zar ne pripada katolička starom?


Sent from my iPhone using Tapatalk

Tako sam i ja mislio dok me neko ne ispravi

[NetworkMaster]

Na stari aerodrom su beli ljudi...

Sent from my SM-A546B using Tapatalk

[outline]

Tako sam i ja mislio dok me neko ne ispravi

čoek se uči dok je živ. ja mislio da je granica malo dalje.


Sent from my iPhone using Tapatalk

[kaemSe]

Sve ono sto ide pravinom od kruznog je dijelilo stari aerodrom i konik
Tehnomax i sve one zgrade u tom redu su na konik

Sent from my SM-F766B using Tapatalk

[Jovanavalic]

Odvali nam ministar prostornog planiranja da m² da se izgradi kosta 1700-1800e,ko je nama ministar...

Sent from my SM-A556B using Tapatalk

[Dutch]

Neki i kosta...

[LuTheDuck]

Sve ono sto ide pravinom od kruznog je dijelilo stari aerodrom i konik
Tehnomax i sve one zgrade u tom redu su na konik

Sent from my SM-F766B using Tapatalk

ne tu valjda, od tehnomaksa "skrece" granica ulicom avda medjedovica okvirno pa do bulevara gore ... mada nije u kamen zapisano, svasta se tuda parcelisalo i prebacalo lijevo desnoda se objedine parcele za zgrade

[elemental]

Nekoliko zgrada sa desne Avda Međedovića je u toku izgradnje imalo table na kojima je stajalo da je u pitanju DUP Konik i onda broj parcele i koje sve već informacije stoje na tim tablama. Od nekih starijih ljudi sam čuo da su nekad cijelo Ćemovsko smatrali Konikom. Sa druge strane, i na ovom forumu su postavljane stare slike na kojima se vide mali avioni na mjestu sadašnje pumpe onamo na kružni na početak SA, a neđe onamo đe su zgrade kod dječjeg igrališta sa košarkaškim terenom bili su neki aerodromski hangari. Čini mi se da su mi rekli da su bili plave boje i da su bili tamo neđe do početka osamdesetih godina.

[Tripleta]

Ako uzmete fiskalni racun u Lukoil pumpu kod Katolicke crkve pisace vam Adresa: Konik Tako je bilo prije 2. godine kad sam obratio paznju, ne znam da nisu i oni presli na Stari Aerodrom
Odatle pa do centra 5 minuta pjeske, i onda se nadje neko da ponizava Konik kao lokaciju zbog 5% Roma

Sent from my SM-A556E using Tapatalk

[LuTheDuck]

Ako uzmete fiskalni racun u Lukoil pumpu kod Katolicke crkve pisace vam Adresa: Konik Tako je bilo prije 2. godine kad sam obratio paznju, ne znam da nisu i oni presli na Stari Aerodrom
Odatle pa do centra 5 minuta pjeske, i onda se nadje neko da ponizava Konik kao lokaciju zbog 5% Roma

Sent from my SM-A556E using Tapatalk

a kompleksi nas masakrirase

to je sve konik, konik je i dijelom sa druge strane rijeke tamo, konik je i dje je fscg... katastarski


sad, zarad kompleksa i da zvuci bolje - konik se sveo na Vrela

[JigSaw]

Pa nije skroz tako, u CG je ljudima ljepse ako ih zoves ludacima nego normalnim ljudima, tako da je subjektivan osjecaj kad odes na konik upravo to da su oni srecni sto ih svedose na Vrela umjesto kako ti kazes

[NetworkMaster]

Aooo dje vidite tamnije ljude to je konik... nema tu emancipacije

Sent from my SM-A546B using Tapatalk

[LuTheDuck]

Aooo dje vidite tamnije ljude to je konik... nema tu emancipacije

Sent from my SM-A546B using Tapatalk

konik je bio konik mnogo duze no sto tamni ljudi zive tamo
bio je, fakat, manji i manje naseljen, ali je bio Konik

"Stigma" ga je pritiska i sad se za potrebe laganja sebe ne moze reci stan na Konik no je na Stari... Ista zgrada, isti stan ako reces da je na Konik ti spusti cijenu 20%, a interesovanje za isti za 50%

To je kao sa km kod auta - 10-15-20 godina auto i 280000km - 1-2 poziva nedeljno, isti auto kad mu oburdas kilometrazu na 150-180000 - zvoni po cio dan
volimo da lazemo sebe i to ti je

[NetworkMaster]

Stari aerodrom je pojeo Konik... tako ispade asimilacija

Sent from my SM-A546B using Tapatalk

[Gagarin]

Kad god cijene nekretnina porastu, u javnosti se pojavi isti narativ - netko ih je dignuo. Investitori su pohlepni, izvođači napuhuju cijene, banke olako daju kredite, svatko ima svoju teoriju. Ali ekonomija, nažalost ili na sreću, ne funkcionira na percepciji nego na zakonitostima. Ovaj tekst ima jednostavan cilj: objasniti kako se formiraju cijene nekretnina.

Ne u apstraktnom, nego u vrlo konkretnom smislu - kako nastaje cijena četvornog metra stana, zašto ponekad raste i kad to "nema smisla" te zašto sve državne mjere koje pokušavaju "pomoći kupcima" zapravo samo dodatno dižu cijene. Cijene su, u svojoj biti, rezultat dvaju pokretača: odnosa ponude i potražnje te inflacije (povećanja ulaznih troškova).
Ništa drugo dugoročno ne određuje trend.
A kad se pogleda današnje hrvatsko tržište, oba ta faktora kreću se, nažalost, u istom smjeru - prema gore.


Što zapravo diže cijene?

Cijene ne rastu zato što netko to "odluči" ili je tko pohlepan. One rastu zato što tržište to mora napraviti kako bi uspostavilo ravnotežu.
Postoje dva osnovna mehanizma koja guraju cijene prema gore: neravnoteža između ponude i potražnje te inflacija ulaznih troškova. Sve drugo - kamate, porezi, poticaji i politika - samo su korektivni faktori koji kratkoročno ubrzavaju ili usporavaju ono što se ionako događa.
U slučaju nekretnina ta su dva mehanizma posebno vidljiva jer je riječ o sektoru s izrazito sporom reakcijom. Kad kruh poskupi, proizvodnja se može povećati u tjedan dana. Kad nedostaje stanova, reakcija tržišta traje dvije do tri godine, koliko je potrebno da se nešto projektira, ishoduje i sagradi. To znači da su promjene cijena u stanogradnji uvijek zakašnjele, a valovi dolaze u dugim ciklusima. Ovo je vrlo važno znati za daljnje razumijevanje tržišta nekretnina i ciklusa u kojem se one "proizvode".
Drugi element je inflacija troškova. U građevinarstvu to nije apstraktna brojka s grafikona HNB-a, nego vrlo konkretna činjenica. Najprije poskupi energija (gorivo, plin i električna energija), što odmah povećava troškove proizvodnje materijala. Kada energenti poskupe, cijene čelika, betona, aluminija, drva i izolacija počinju rasti jer njihova proizvodnja ovisi o energiji. Nakon što materijali poskupe, lančano raste i cijena gotovih proizvoda, odnosno nekretnina. U tom trenutku zaposlenici u tvrtkama, suočeni s višim troškovima života, počinju tražiti povećanje plaća. Poslodavci, da bi zadržali radnu snagu, moraju podići plaće, a time i cijenu svojih usluga. Tako se zatvara krug: rast cijene energije pokrene rast materijala, on povuče nekretnine, a zatim i cijene rada, odnosno usluga. Taj lančani efekt jasno smo vidjeli 2021. godine kada su troškovi materijala eksplodirali, a zatim se prelili i na usluge izvođača, projektanata i nadzora.
Drugim riječima - kad rastu ulazni troškovi, a ponuda ne može reagirati dovoljno brzo, cijene gotovih stanova moraju rasti. To nije pitanje odluke ni pohlepe, nego mehanike tržišta.


Zakon ponude i potražnje, temelj svake cijene

Sve se na kraju svodi na jednostavan omjer: koliko ima i koliko ljudi to želi.
Ako nečega ima manje nego što tržište traži, cijena raste. Ako nečega ima više nego što ljudi trebaju, cijena pada. Taj mehanizam djeluje u svakoj industriji. Razlika je u tome što se u slučaju stanova ponuda ne može brzo povećati.
Za gradnju stana trebaju zemljište, dozvole, projekt, izvođač, financiranje i vrijeme. U Hrvatskoj se trenutačno ‘proizvodi‘ oko 16.500 stanova godišnje, a realno se potražuje njih između 20.000 i 25.000. Dakle, svake godine tržištu nedostaje nekoliko tisuća novih stanova. Taj manjak ne nestaje, on se kumulira i podiže cijene.
Najlakše je to objasniti na primjeru lijeka koji svima treba.
Zamislite da se pojavi sezona gripe, a u ljekarnama ima samo 100 kutija lijeka, a treba ga njih 500. Prvih sto ga kupi po redovnoj cijeni, a ostali ga i dalje traže pa nude više, obilaze druge ljekarne, pokušavaju ga nabaviti "preko veze". Cijena automatski raste jer lijeka nema dovoljno.U slučaju stanova situacija je identična. U Hrvatskoj svake godine nedostaje barem 4.000 do 8.000 stanova. I dok god postoji taj manjak, cijene mogu ići samo u jednom smjeru - prema gore.


Stanovanje, baš kao i lijek, ubraja se u osnovne životne potrebe.
Kad vam je zdravlje ugroženo, ne pitate za cijenu lijeka, tražite način da ga nabavite. Slično je i s domom: kad ljudi trebaju riješiti stambeno pitanje, pokušat će pronaći način da to učine, čak i ako cijene rastu. Zato tržište stanovanja reagira sporije, ali upornije od drugih sektora - potražnja se ne gasi ni kad cijene porastu.
Upravo zato kad je ponuda stanova ograničena, a potreba velika, cijene rastu gotovo automatski.
Ne zato što je netko "digao cijene", nego zato što sustav pokušava naći ravnotežu između onoga koliko stanova ima i koliko ih ljudi treba.U Hrvatskoj dodatni problem stvara činjenica da država, u najboljoj namjeri da pomogne ugroženim skupinama, često potiče potražnju, umjesto da potiče ponudu. Svaka mjera kojom se kupcima omogućuje lakši pristup novcu - subvencionirani krediti, povrati PDV-a ili "olakšice za mlade" - samo povećava broj onih koji ulaze u utrku za onih 16.500 stanova. Kad broj kupaca raste, a broj stanova se ne mijenja, rezultat je uvijek isti: cijene idu gore.

[Gagarin]

Kad država pomaže, a zapravo odmaže

U hrvatskom modelu stanogradnje država redovito pokušava "olakšati građanima kupnju prve nekretnine".
Na papiru to zvuči logično i plemenito. U praksi, rezultat je suprotan od željenog.
Kad država intervenira na strani potražnje, bilo da je riječ o subvencioniranim kreditima, povratu dijela PDV-a ili drugim oblicima olakšica, ona zapravo umjetno povećava broj kupaca na tržištu koje već pati od manjka ponude. Drugim riječima: povećava pritisak na već ograničen broj stanova.
Posljedica je očekivana - cijene rastu.
Ne zato što su developeri "digli cijene novih zgrada", nego zato što su prodavatelji postojećih stanova vrlo brzo shvatili da na tržištu odjednom ima više kupaca s većim budžetom. I ako znaju da kupac sada ima potporu države ili subvencionirani kredit, cijenu jednostavno prilagode prema gore.
Najbolji primjer za to su APN poticaji. Iako su trebali pomoći mladima da lakše kupe stan, u praksi su djelovali kao signal tržištu: "krenula je nova runda kupaca, podignite cijene". U tjednima nakon objave novog APN-a, broj kupnji i oglašenih stanova skače, a s njima i cijene. Oni koji su dobili poticaj na kraju ne prolaze povoljnije, a svi ostali kupci, koji nisu u sustavu subvencija, plaćaju još skuplje.
Drugim riječima, državne mjere koje ciljaju na potražnju ne rješavaju problem dostupnosti stanovanja, nego ga produbljuju.
Ako država želi da cijene dugoročno padnu, jedini ispravan smjer je djelovati na strani ponude, odnosno omogućiti bržu i veću "proizvodnju" novih stanova.


Djelovati treba na ponudu, ponudu i opet ponudu

Ako je uzrok rasta cijena u neravnoteži ponude i potražnje, tada rješenje ne može biti ništa drugo nego povećanje ponude.
To je jedini način da se tržište dugoročno stabilizira i da cijene prestanu rasti brže od realnih prihoda građana.
Država bi, umjesto da pokušava "pomagati kupcima" poticajima i subvencijama, trebala stvarati uvjete da se gradi više, brže i kvalitetnije. To u praksi znači djelovati u smjeru:
- smanjenja administrativnih barijera i pojednostavljenja procedura,
- digitalizacije sustava izdavanja dozvola i transparentnog praćenja postupaka,
- jasnog definiranja rokova i odgovornosti tijela koja u postupcima odlučuju,
- bolje koordinacije između lokalne i državne razine te aktivacije zemljišta u državnom vlasništvu, posebno onog unutar već sagrađenih područja.
Situacija u Hrvatskoj danas je takva da se na gotovo svaki korak u procesu planiranja i gradnje čeka predugo. To povećava rizik, produljuje rokove i poskupljuje gradnju. Kada bi se ti procesi pojednostavili, povećala bi se ponuda novih stanova, a tržište bi kroz konkurenciju prirodno korigiralo cijene.
Drugim riječima:
ako država zaista želi smanjiti cijene, ne treba "pomagati kupcima da ih mogu platiti", nego pomagati građevinarima da proizvode više i kvalitetnije.


Zašto POS nije rješenje (i zašto je skuplji)?

Program društveno poticane stanogradnje (POS) zamišljen je kao pomoć države građanima da dođu do vlastitog stana po "povoljnijoj" cijeni.
Na papiru ideja ima smisla. Država s privatnim sektorom povećava proizvodnju stanova, odnosno ponudu. No u praksi je pokazala sve slabosti klasičnog državnog sustava - presporu proceduru, neučinkovitost i lošu iskoristivost javnog novca.
Na prvu se čini da su POS stanovi jeftiniji jer ih "plaća država". Međutim, u konačnici ih plaćamo svi kroz poreze i proračun.
A kad se analizira stvarni trošak po stanu, POS projekti uglavnom ispadnu skuplji od tržišnih.
Zašto?
Zato što se cijeli sustav temelji na javnoj nabavi u kojoj se gotovo uvijek bira najniža ponuđena cijena.
Projektanti, da bi uopće dobili posao, moraju nuditi smiješno niske cijene projektiranja. Posljedica toga su loše projektirane, neoptimalne i skupe zgrade jer se u fazi projektiranja ne razrađuju rješenja koja bi smanjila troškove gradnje i kasnijeg održavanja.
Izvođači, s druge strane, također nude najnižu cijenu da bi pobijedili na natječaju, no taj iznos najčešće nije konačan.
Razlika se nadoknađuje kasnije kroz dodatne radove, anekse i naknadne izmjene, dok nadzor u takvom sustavu uglavnom nema kapacitet da zadrži kvalitetu pod kontrolom.
Rezultat su zgrade koje formalno ispunjavaju sve uvjete, ali su tehnički neefikasne, energetski skupe i brzo zastarijevaju.
U konačnici, trošak popravaka i održavanja ponovno pada na državni proračun, dakle na sve nas.
Država u ovom modelu zapravo preuzima ulogu developera, i tu nastaje temeljni problem.
Država nije i ne bi trebala biti developer jer nema ni organizacijske kapacitete ni tržišnu disciplinu koja je potrebna da bi se projekt optimizirao po cijeni, vremenu i kvaliteti.
Postoje primjeri gdje taj model funkcionira, na primjer u Beču. No, treba naglasiti da Beč takav sustav razvija već više od stotinu godina u neprekinutoj tradiciji, uz jasne kriterije i stabilne institucije. Prvi veliki gradski program za stanovanje u Beču usvojen je 21. rujna 1923., kada je gradsko vijeće odlučilo sagraditi 25.000 stanova u roku od 5 godina.
Hrvatska, međutim, takvu tradiciju nema. Kad država pokušava preuzeti ulogu tržišnog developera bez razvijenog sustava, stručnih kapaciteta i dugoročnog planiranja, rezultat nije održiva stanogradnja, nego skup sustav subvencioniranih pogrešaka, model koji troši javni novac, ali ne rješava uzrok problema.
Ako država ne može i ne bi trebala biti developer, rješenje nije u povlačenju iz stanogradnje, nego u promjeni uloge.
Umjesto da sama gradi, država bi trebala omogućiti privatnim investitorima i developerima da grade, ali po jasno definiranim pravilima, uz kontrolu i dugoročne obveze.
Model javno-privatnog partnerstva (JPP) pritom nudi mnogo učinkovitiji okvir.
Država može osigurati zemljište, a privatni sektor preuzima projektiranje, gradnju i održavanje.
Takav model već desetljećima uspješno funkcionira u brojnim europskim zemljama, ali i u SAD-u, gdje država ili lokalne vlasti zemljište daju na dugoročni zakup, najčešće 55 ili 99 godina, putem prava građenja.
To znači da investitor ne kupuje zemljište, već ga koristi po jasno ugovorenim uvjetima.
U zamjenu se obvezuje na gradnju i održavanje zgrade tijekom ugovorenog razdoblja.
Takav sustav automatski potiče kvalitetnu i racionalnu gradnju jer ako developer napravi zgradu loše kvalitete, kasnije će sam snositi trošak popravaka, održavanja i nezadovoljstva stanara.
Drugim riječima, motivi privatnog investitora i interesi države prvi se put usklađuju: kvaliteta, dugoročna održivost i racionalno upravljanje postaju zajednički cilj.
Za razliku od klasičnih javnih projekata, gdje izvođač samo "preda ključ" i nestane, po modelu JPP-a privatna tvrtka ostaje uključena u ciklus života zgrade i zato ima izravan interes da gradi bolje, brže i kvalitetnije.
Takvi modeli ne samo da mogu proizvesti više stanova, nego i smanjiti trošak po stanu.
Država, s druge strane, zadržava nadzor nad javnim interesom i kriterijima pristupačnosti.
To je model u kojem svi dobivaju: država (jer ostvaruje javni interes bez zaduživanja), investitori (jer dobivaju dugoročno predvidiv okvir) i građani (jer dobivaju kvalitetnije i pristupačnije stanove).


Zaključak

Rasprava o cijenama nekretnina u Hrvatskoj često se svodi na moralne kategorije tko "diže cijene" i tko je "kriv" što su stanovi preskupi.
No, cijene nisu stvar odluke, nego rezultat mehanizama tržišta.
Na njih dugoročno utječu samo dva faktora: razina ponude i potražnje te ulazni troškovi (energija, materijali i rad).
Sve ostalo, subvencije, poticaji i krediti, može kratkoročno ublažiti ili ubrzati trend, ali ga ne može promijeniti.
Zato svaka državna intervencija koja pokušava "pomagati kupcima" zapravo povećava potražnju i dodatno podiže cijene.
Ako Hrvatska želi stvarno stabilno i dostupno tržište stanovanja, rješenje je tehnički vrlo jednostavno, ali politički rijetko popularno:
- povećati ponudu stanova,
- omogućiti brže i jeftinije procese gradnje,
- poticati suradnju javnog i privatnog sektora kroz dugoročne modele,
- ulagati u učinkovitost građevinske industrije.
Sve su drugo privremene mjere koje ne mijenjaju uzrok, nego posljedicu.
Cijene se mogu trajno stabilizirati samo ako se poveća proizvodnja stanova. U sektoru gdje ponuda ne može pratiti potražnju, svaka rasprava o "snižavanju cijena" ostaje teoretska.

[NetworkMaster]

U rozaje neki placevi su skocili na milion eura... ene

Sent from my SM-A546B using Tapatalk

[kaemSe]

Zna li ko sta o kips gradnji?
Ima li tu kvaliteta?

Sent from my SM-F766B using Tapatalk

[Pasha]

Emerald Garden u Zagoric. 3500€-5000€ u izgradnji.


Sent from my iPhone using Tapatalk