[DILEMA] Starogradnja / novogradnja

[MeDo_JE]

Kad računate cijenu kvadrata, brojite li koliko ode na zajednički prostor...? U pg se zamljište + komunalije u dosta djelova kreću od 250e pa na više...

Sent from Tapatalk

[karamazov]

250 sa komunalijama...
Pa to je ekstra povoljno... mislio sam da je duplo skuplje...
A na zajednicki prostor i zidove im sigurno ode nekih 30 posto...
Nije njima neki profit veliki, vjeruj mi...muce se ljudi...
Nije ni cudo Bacinom sinu sto je htio da udje u biznis sa kokainom, tu bi im veci profit bio...

[Djalac]

Ne znam jel ista fora i cijena placanja komunalija za kucu,zgradu..A mislim da jeste da je fora samo u kojem si dijelu i po m2. Tako da je 250e nemoguce.
125e u Momisice prva zona,od redakcije Dan-a ulica mala niz kruzni pravo.Tako da...

Sent from my Le X620 using Tapatalk

[MeDo_JE]

A koliko je kvadrat zemlje...?

Sent from Tapatalk

[kimmi]

Ne znam jel ista fora i cijena placanja komunalija za kucu,zgradu..A mislim da jeste da je fora samo u kojem si dijelu i po m2. Tako da je 250e nemoguce.
125e u Momisice prva zona,od redakcije Dan-a ulica mala niz kruzni pravo.Tako da...

Sent from my Le X620 using Tapatalk

Mislim da je prva gradska zona 140-150 €/m2, a druga oko 90 €/m2. To je cijena komunalija. Cijena zemljista je takva da vlasnici sada obicno traze 20% objekta u kompenzaciju I to obicno manji dio pare a ostalo stanovi.

Sad je jedan moj kolega potpisao ugovor (on I brat naslijedili zemlju) sa jednom solidnom firmom I dobice preko 1000m2 da podijele. Ja ga pitah a sto ces ti odje druze sto se patis za platu, sto ne ides doma, a njemu osmjeh od uva do uva. Tako se nekome lijepo zalomi, a vala mi je za ovoga momka bas milo jer je bas prva liga lik.

Sent from my EVA-L09 using Tapatalk

[Gandalf_White]

Kimmi sta mislis na kraju balade koliko po kvadratu ostaje investitoru?

Veli mi kum sinoc ne moze investitora kvadrat ispasti ispod 850... Meni to nesto mnogo u PM. Na kraju ljudi rade za 150eur po kvadratu... Prevelika muka na stan od 50 kvadrata zarade 7500eur sto i nije neka zarada u pm

Sent from my ALE-L21 using Tapatalk

[kimmi]

Kimmi sta mislis na kraju balade koliko po kvadratu ostaje investitoru?

Veli mi kum sinoc ne moze investitora kvadrat ispasti ispod 850... Meni to nesto mnogo u PM. Na kraju ljudi rade za 150eur po kvadratu... Prevelika muka na stan od 50 kvadrata zarade 7500eur sto i nije neka zarada u pm

Sent from my ALE-L21 using Tapatalk

Ostane vise svakako od 150€/m2.

Znas kako zavisi od lokacije, koja u principu diktira prodajnu cijenu, I kvaliteta gradnje. Ako je neka lokacija koja omogucava prodaju tipa 1400 I vise, sve da se nije stedjelo na materijalima, marza je ogromna.

Ja otprilike racunam ovako na cijenu od 1000€/m2. Ako je plac uzet na procenat izgradjenosti za vlasnika placa tu odmah ide 20% sto ti dodje 200€ po m2. Komunalije 90 I gradnja tu nedje sa zavrsnim radovima 400 eura. U ovu gradnju od 400 racunam I troskove zajednickih prostorija. Ova cifra od 400 moze da ide I dolje I gore zavisno od kvalitete gradnje I sanitarija keramike itd, ali to racunam nedje kao prosjek.

Dakle 200+400+90=690. Na prodajnu cijenu od 1000€/m2 to dodje fina marza (cca 40%)

E sad, to je u idealnim uslovima. Treba prodati sve. Nisam kalkulisao troskove finansiranja (ako se uzme kredit) Dostini ostanu poslovni prostori neprodati, mada je na njima najveca zarada.

Ima tu faktora raznih koji mogu da uticu. Ako kupe plac po 200€/m2 a koeficijent gradnje je npr 3 ustedjeli su sigurno preko 100€/m2 jer ne daju nikome kvadrate u kompenzaciju. Projekat moze da izvuce 80% bruto povrsine u neto (za prodaju) a moze I da ponese preko 25%. Recimo Zetagradnjini hodnici u ulazima u pojedinim zgradama su bas uski, jer je investitor trazio max iskoriscenost za stanove (dobar projekat po investitora). Garaze su skupe I ako ostanu neprodate bacene su pare.

Komunalije su oko 90 za drugu gradsku zonu a za prvu oko 140-150, ne znam tacno sad. Paradoksalno je da je Drac prva gradska zona a neke bolje lokacije druga, ali eto svega ima.

E sad, svi oni ubodu po neku lokaciju za manje para ili neku dobru pa naprave extra profit, ali umiju I da zaglave na nekim lokacijama pa ne mogu da prodaju. Neprodate poslovne daju u kompenzacije I slicno.

Uglavnom, nije bas jednostavna matematika, jer da jeste svi bi zidali.

U ovo gore nisam ukljucio poreze (pdv na razliku u cijeni I porez na dobit).


Sent from my EVA-L09 using Tapatalk

[nimfa]

Nije jednostavna matematika jer investitori hvataju svakojake krivine da bi ustedjeli pare, sto legalo sto nelegalno, sto moralno sto nemoralno. Mislim kao i svudje

[Dutch]

400e po kvadratu uzimaju grupe majstora za ključ u ruke, neki i 350. Ovo kad rade kuće. E sad, kao što kod zgrade otpadaju zajedničke prostorije i ođe niko ne računa temelj, krov isl. Ako ti ljudi rade za toliko, na veliku količinu mora biti 20-30% manje, jer se oslobađaju raznih poreza, materijal na takve količine mogu nabaviti povoljnije, radnike dovode odasvuda itd.

[NHM]

Sve i da investitor zaradi 7 i po hiljada po stanu od 50 kvadrata, i to je opet masu. Prosječna zgrada Zetagradnje ima 6 spratova sa po 6 stanova. U prosjeku se taman dođe do tih 50 kvadrata. To mu dođe 108 stanova puta 7 500 eura 810 000 za zgradu. I računaj još po onih njihovih 2-3% kvadrature koje ti uvijek naplate a nikad ne isporuče - to je još dodatnih 120-150 hiljada po zgradi. Kad se pominje izgradnja na količinu, šta tek da se priča kad istovremeno grade više zgrada ili blokove zgrada? Još kad se uzme u obzir da im je naša degenerična vlada omogućila da poreske dugove plaćaju poslovnim prostorima, i to onima po Koniku i sličnim birtijama, za koje pitanje je da li bi ikad prodali i po ko zna koliko nižoj cijeni od one koje zaračunaju vladi, eto plusa na sve strane. Neću pominjat malverzacije tipa odugovlačenja iseljenja duvanskog da bi Baća što manje platio.

Ovo je računica bez uzimanja u obzir činjenice da po kvadratu ne zarade 150€ nego minmum duplo više od toga. U računicu ne ulaze ni luksuzni stanovi na popularnim lokacijama na kojima se još više zaradi.

[kimmi]

400e po kvadratu uzimaju grupe majstora za ključ u ruke, neki i 350. Ovo kad rade kuće. E sad, kao što kod zgrade otpadaju zajedničke prostorije i ođe niko ne računa temelj, krov isl. Ako ti ljudi rade za toliko, na veliku količinu mora biti 20-30% manje, jer se oslobađaju raznih poreza, materijal na takve količine mogu nabaviti povoljnije, radnike dovode odasvuda itd.

Zajednicke prostorije (20-30%), uredjenje terena, liftovi, sistemi za ventilaciju, splinkeri, nadzori, upotrebna dozvola dje je srece, to su troskovi koje nemas kod porodicnih kuca, a temelje I krov imas I kod jednih I drugih. Plus ti preduzimaci koji rade kuce rade za kesh uglavnom, a radnike I materijal dje mogu za kesh, tako da nema poreza itd. Tako da je to ta racunica.

Sent from my EVA-L09 using Tapatalk

[Dutch]

Al temelje u zgradama pune šutom sa prethodnog gradilišta a podrum prodaju kao parking i na tome opet zarade. Krovove na zgradama nemaš ili ako imaš nije utrošak na njih koliko na kućama + što se taj krov podijeli na toliko stanova a ovaj na kući ide samo na onih 100 kvadrata ispod. Svakako ima tu dosta nekih troškova koji se još nakače al su im zarade sigurno podebele. Po Budvi sam gledao da kao majstori(ne pomoćnici nego majstori koji stavljaju podove, pločice, upravljaju kranom, betoniraju) rade momčići od 15-20 godina sa Kosova i Albanije, dnevnica im 20e. Ne znam kolike su ovim našim al ne vjerujem ni da su puno više.

[kimmi]

Ovo je računica bez uzimanja u obzir činjenice da po kvadratu ne zarade 150€ nego minmum duplo više od toga. U računicu ne ulaze ni luksuzni stanovi na popularnim lokacijama na kojima se još više zaradi.

Pa ja I iskalkulisah da izadje marza 40% na cijenu od 1000€/m2. Na ulozenih 690 I prodajnu od 1000, zaradi se 310 po kvadratu.

E oni svi kupe zemlju za buduce investicije I prave rashode kako bi manja dobit bila, al to je sve dozvoljeni poreski inzinjering.

Sve te extra lokacije sa cijenama iznad 1200 donose ogromne marze, jer su troskovi priblizno isti I za Konik I za kod Atlas capitala.

Cuh nedje da ona Zetagradnjina u centar preko puta Ziraata je skoro pola neprodata I da je Baca odlucio da napravi firmu za renta stan sa podzemnom garazom. Ne znam jel to istina, jer cuh to samo na jedno mjesto.



Sent from my EVA-L09 using Tapatalk

[NHM]

Za tu zgradu sam čuo, još od trenutka izgradnje, da samo jednosobni stanovi nisu planuli i da su mislili da su se zeznuli što su ih uopšte pravili. Vele da su poneki jednosobni prolazili tako što su ih kupovali likovi koji su svakako kupili trosobni pa su kupili i vrata do. Da li da šire postojeće stanove ili ne, pojma nemam. Mada ima logike da jednosobni stanovi nisu prodati. Ako neko ima para i oće luksuz, neće luksuzom smatrat 50 kvadrata. A ko nema para za trosobni tamo, ne vjerujem da bi plaćao 1500€ plus po kvadratu za jednosobni stan.

[BiTrAtE]

Upravo tako, ima ih dosta jednosobnih u onu zgradu što se rentiraju dnevno, i sam neke goste smještao tamo.

[Vasko]

Evo neko moje viđenje za ovih par mjeseci intezivnog gledanja stanova...

Stari Aerodrom - 750-1000 (1000 su lux, namješteni)

Sent from my P10+ using Tapatalk

Ja ga ne mogah nac nidje na Stari A u novogradnju po 750€ dje nadje ti to?

[Rakun]

Zajednicke prostorije (20-30%), uredjenje terena, liftovi, sistemi za ventilaciju, splinkeri, nadzori, upotrebna dozvola dje je srece, to su troskovi koje nemas kod porodicnih kuca, a temelje I krov imas I kod jednih I drugih. Plus ti preduzimaci koji rade kuce rade za kesh uglavnom, a radnike I materijal dje mogu za kesh, tako da nema poreza itd. Tako da je to ta racunica.

Sent from my EVA-L09 using Tapatalk

Onda ukoliko je investitor manjeg kalibra iznajmljivanje dizalica, kamiona itd...
Trafostanicu ukoliko je neophodna takođe plaća investitor
Samo lift košta 20.000 €

[remark]

Koliko uspješnih velikih graditelja znate, Zetagradnja, Čelebić i trt.
Očigledno je da ima i nepoznatih u toj jednačini koju rješavate inače bismo svi odreda bili graditelji.

[montenegrina]

Pa ja I iskalkulisah da izadje marza 40% na cijenu od 1000€/m2. Na ulozenih 690 I prodajnu od 1000, zaradi se 310 po kvadratu.

E oni svi kupe zemlju za buduce investicije I prave rashode kako bi manja dobit bila, al to je sve dozvoljeni poreski inzinjering.

Sve te extra lokacije sa cijenama iznad 1200 donose ogromne marze, jer su troskovi priblizno isti I za Konik I za kod Atlas capitala.

Cuh nedje da ona Zetagradnjina u centar preko puta Ziraata je skoro pola neprodata I da je Baca odlucio da napravi firmu za renta stan sa podzemnom garazom. Ne znam jel to istina, jer cuh to samo na jedno mjesto.



Sent from my EVA-L09 using Tapatalk

Moj brat je kuouo u tu Zetagradnju u centru stan, jednosoban 53m2, prilicno luksuzno gradjen, kvadrat 1600eur. Dao ga je ovima sto u istu zgradu izdaju stan na dan za 500eyr mjesecno bez ikakvih drugih obaveza.

Sent from my HTC 10 using Tapatalk

[NHM]

Koliko uspješnih velikih graditelja znate, Zetagradnja, Čelebić i trt.
Očigledno je da ima i nepoznatih u toj jednačini koju rješavate inače bismo svi odreda bili graditelji.

Pretpostavljam da je nepoznata u toj jednačini dovoljno gotovine i prihoda od drugih djelatnosti koji Zetagradnji i Čelebiću omogućavaju da natenane prodaju nekretnine, bez frke od bankrota. Dostina drugih koji su propali zavisili su od visokog procenta prodaje stanova, i to u toku izgradnje ili vrlo brzo poslije završetka gradnje.

[MeDo_JE]

Aham, što onda ne daju stanove 100e po kvadratu ispod cijene, i dalje debela marža, a planuli bi svi momentalno...

Sent from Tapatalk

[goozica]

Planuli bi kod gladnih, obican narod ne bi mogao doc na red.


Sent from my iPhone using Tapatalk

[NHM]

Aham, što onda ne daju stanove 100e po kvadratu ispod cijene, i dalje debela marža, a planuli bi svi momentalno...

Em što su pohlepni i što su zacrtali neku svoju cifru, em što neće sebi da obaraju cijenu za buduće projekte. Jedino što rade jeste da podizvođače plaćaju stanovima. Svi bi oni da plivaju kroz loša vremena i da ponovo mlate pare kad se tržište oporavi.

[MeDo_JE]

Pričam za ove koji su propali... Na maržu od 40% koju pominjete i plaćanje podizvođača stanovima, ne bi mogao propasti ni najveći retard...

Na zgradicu od 1000 kvadrata ostvariti 300k profita, zvuči ti realno...?

P.S. Druga je stvar što Baća i drugovi muljaju sa kupovinom zemljišta, komunalijama i sl + imaju svoju mehanizaciju i radnike, pa ih ispada jeftinije...

Sent from Tapatalk

[NHM]

Pa dobro, većina tih koji su propali počeli su u vrijeme buma pa se malo preračunali sa projekcijama, sa plaćanjima zemljišta i slično. Čak je i brat Filipa Vujanovića sa jednim momkom u Tološe jednu malu zgradu radio u to doba. Unaprijed rasprodati stanovi, obojica su ostali dobri po jedan stan od 70 kvadrata. Sama zgrada ima ukupno 16 stanova. Zgrada je na jedno dvjesta metara od Biance u Tološe.