[DILEMA] Starogradnja / novogradnja

[kimmi]

U bandice je 10-15e kvadrat... I to je top cijena, jer je blizu gradu.

Sent from my VTR-L09 using Tapatalk

Pa napisao sam da nije u blizi konobe Bandici. Ovaj plac je duplo udaljeniji od magistrale nego konoba, dakle kolko ima do konobe ima jos toliko do tamo. Mislim, nije predaleko ali nije ni blizu. Nalazi se bash blizu skole u Bandicima I onog terena gdje se odrzavaju bandicke igre, ako znas gdje je to.

Idem sad za vikend da gledam ponovo.
Taman sam bio pri odustajanju, pokolebaste me :-)

Sent from my HUAWEI CRR-L09 using Tapatalk

[Rakun]

I veli top je to cijena ako ne PLAVI plac
Tj ako ne poplavi kad su one kiše

Misliš ako nije tamo đe Kinezi sade

[stefke]

Pa napisao sam da nije u blizi konobe Bandici. Ovaj plac je duplo udaljeniji od magistrale nego konoba, dakle kolko ima do konobe ima jos toliko do tamo. Mislim, nije predaleko ali nije ni blizu. Nalazi se bash blizu skole u Bandicima I onog terena gdje se odrzavaju bandicke igre, ako znas gdje je to.

Idem sad za vikend da gledam ponovo.
Taman sam bio pri odustajanju, pokolebaste me :-)

Sent from my HUAWEI CRR-L09 using Tapatalk

Vidjeh ima plac 2700m2 - 20 000e

Ili 10 000m2 - 60 000e...

[Mile_Djikanovic]

Jedan od razloga zašto se ljudi prije odlučuju za kupovinu stana jeste i finansiranje (i sva administracija generalno, ali ovo izdvajam posebno). Ovdje mislim na kredite za one koji nijesu pobjednici tranzicije.

Naime, banke ne tretiraju jednako investitore (ljude koji žele da naprave kuću) u odnosu na kupce stanova. Caka je što stambeni kredit podrazumijeva da će na novokupljeni stan ići hipoteka tokom trajanja otplate, a novac će "leći" direktno prodavcu, dok za izgradnju kuće investitoru treba keš. Suštinski, investitor će za svoj keš odraditi isto što i kupac stana - daće hipoteku na neku drugu nepokretnost da bi dobio tzv. hipotekarni kredit - za koji su kamatne stope par procenata više od stambenog kredita. Po mom mišljenju ovdje ima elemenata diskriminacije.

Neko je pisao da je kvadrat gradnje ključ u ruke od 400-500e. Istina, uz komentar da ovo može da bude i niže i više - zavisno od želja pojedinca tj. očekivanog luksuza. Svaki preduzimač će se obradovati da dogovori posao po ovim cijenama (ovdje mislim o manjim firmama koje se bave ovom vrstom gradnje, velikim nije interesantno). Bitno je naravno da se pri ugovaranju definiše svaka pojedinačna stavka, od sive gradnje do lijepih radova sa cijenama materijala (fasada, pločice, parketi,...)

Ovo znači da kuća od 100m2 ispada jeftinije nego garsonjere u pojedinim djelovima grada.

Komunalije po novom zakonu mogu da se otplaćuju na 20 godina, što bi za kuću od 100m2 mjesečno moglo iznostiti 10-15-20e ili više zavisno od zone.

[Bronx-PG]

Ja sam ljetos pravio kuću tj ne mogu nazvat kuća jer je samo 27m2 mogu nazvat apartman, al je odvojena stambena jedinica sva 4 zida + krov (mala kućica)
Imao sam ploču od garaže i ništa više. Projekat, stepenice (spolja) komplet vrata, prozori (sa komarnicima), krov (sendvič panel) ugrubo sve da se završi - 6500€, sa kupatilom i komplet opremanjem (kuhinja sa elementima, namještaj, tv, klima sanitarije, krečenje) 13,000€ me koštalo.

Mene je ispalo 482€ m2 sa opremanjem.

[Mojsije]

Jedno pojasnjenje: na ovaj moj plac na zlaticu, planom je ucrtan objekat P+2. Koliko shvatam, to je prizemlje plus dva sprata? Znaci 3 stana?

[Bronx-PG]

Ne mora da znači 3 stana. Prizemlje samo može imati 3 stana pa na sprat podigneš još po 3 stana

[Mojsije]

Mislim na to da su to tri nivoa za stanovanje?

Sent from my VTR-L09 using Tapatalk

[kimmi]

Jedan od razloga zašto se ljudi prije odlučuju za kupovinu stana jeste i finansiranje (i sva administracija generalno, ali ovo izdvajam posebno). Ovdje mislim na kredite za one koji nijesu pobjednici tranzicije.

Naime, banke ne tretiraju jednako investitore (ljude koji žele da naprave kuću) u odnosu na kupce stanova. Caka je što stambeni kredit podrazumijeva da će na novokupljeni stan ići hipoteka tokom trajanja otplate, a novac će "leći" direktno prodavcu, dok za izgradnju kuće investitoru treba keš. Suštinski, investitor će za svoj keš odraditi isto što i kupac stana - daće hipoteku na neku drugu nepokretnost da bi dobio tzv. hipotekarni kredit - za koji su kamatne stope par procenata više od stambenog kredita. Po mom mišljenju ovdje ima elemenata diskriminacije.

Neko je pisao da je kvadrat gradnje ključ u ruke od 400-500e. Istina, uz komentar da ovo može da bude i niže i više - zavisno od želja pojedinca tj. očekivanog luksuza. Svaki preduzimač će se obradovati da dogovori posao po ovim cijenama (ovdje mislim o manjim firmama koje se bave ovom vrstom gradnje, velikim nije interesantno). Bitno je naravno da se pri ugovaranju definiše svaka pojedinačna stavka, od sive gradnje do lijepih radova sa cijenama materijala (fasada, pločice, parketi,...)

Ovo znači da kuća od 100m2 ispada jeftinije nego garsonjere u pojedinim djelovima grada.

Komunalije po novom zakonu mogu da se otplaćuju na 20 godina, što bi za kuću od 100m2 mjesečno moglo iznostiti 10-15-20e ili više zavisno od zone.

Nisi racunao kupovinu placa, projekat I prikljucke na vodu, struju itd.

Naravno, plac da valja je najkrupnija stavka. Izadje skuplje od gradnje kuce od 100m2

Sent from my HUAWEI CRR-L09 using Tapatalk

[stefke]

Mislim na to da su to tri nivoa za stanovanje?

Sent from my VTR-L09 using Tapatalk

Jeste

[Mojsije]

Razmisljam kako valorizovat taj plac... Ima 870m2, cijenimo ga oko 100-120e za m2... Ali tesko da ce neko s keshom doc...

Pa razmisljam kako bi bilo da se napravi tipa kuca prizemlje i dva sprata... Mozda dvije dvosobne i jedna trosobna tu oko 80-100m2 po nivou... Kolika bi to bila investicija? Oko 100 000?

Sent from my VTR-L09 using Tapatalk

[Balzak]

Mnogo vise od 100 000 sa namjestajem, uredjenjem dvorista, dobrom ogradom i ostalim propratnim sadrzajima. Na toliku kvadraturu samo ce PVC kostati preko 10 000.

[kimmi]

Razmisljam kako valorizovat taj plac... Ima 870m2, cijenimo ga oko 100-120e za m2... Ali tesko da ce neko s keshom doc...

Pa razmisljam kako bi bilo da se napravi tipa kuca prizemlje i dva sprata... Mozda dvije dvosobne i jedna trosobna tu oko 80-100m2 po nivou... Kolika bi to bila investicija? Oko 100 000?

Sent from my VTR-L09 using Tapatalk

Mozes da radis podzemne etaze, dakle parking, mada je to kod kuce glupo. Odnosni nije glupo ako imas kesa viska I radis za sebe, vise mislim da je prevelika investicija.

Dalje, mozes I potkrovlje da radis ako je sa strana do mislim 90cm. Znaci dva ili tri reda blokova I odradis krov sa izolacijom I dobices jos jedan stan. On ne bi vjerovatno bio uknjizen. Mislim niko ti ne moze zabraniti da stavis krov na kucu, a ti pod krov mozes I stan dodati.

Moras da odes u opstinu I da izvadis UT uslove. Treba da u tim uslovima vidis indeks zauzetosti (koliko procenat od zemljista moze biti zauzet objektom) te maksimalnu BGP (bruto gradjevinska povrsina). Ne mora da znaci da ako je dozvoljeno praviti na 50% parcele (u tvom slucaju 435m2) I da imas pravo tri etaze (P+1+PN) da mozes da napravis 435x3 =1305m2. Ova BGP ti odredjuje maksimalnu povrsinu a ostalo su smjernice. Ti onda gledas da li ti je bolje da objekat vise placa zauzme, a manje da ides u visinu, ili da ides sa manjim zauzimanjem placa a da radis sve tri etaze.

Znaci prvo vazece UT uslove pa posle gledaj sto I kako.

Sent from my HUAWEI CRR-L09 using Tapatalk

[Dejan]

@kimmi kakva je praksa kad hoćeš da gradiš tamo đe ne postoji DUP još uvijek?

[kimmi]

@kimmi kakva je praksa kad hoćeš da gradiš tamo đe ne postoji DUP još uvijek?

Moras da gledas da li ima PUPa. Prostornog urbanistickog plana. Pa u tom planu postoje smjernice I generalna namjena na odredjenim zemljistima. Cak I ako je poljoprivredno zemljiste po namjeni moze da se gradi, ali ako me sjecanje dobro sluzi parcela mora biti minum 2500m2 da bi gradio neki objekat do 250m2. Nesto tome slicno. Onda ides u opstinu da vidis oko dozvole sta ti treba itd.

Sent from my HUAWEI CRR-L09 using Tapatalk

[Mojsije]

Mozes da radis podzemne etaze, dakle parking, mada je to kod kuce glupo. Odnosni nije glupo ako imas kesa viska I radis za sebe, vise mislim da je prevelika investicija.

Dalje, mozes I potkrovlje da radis ako je sa strana do mislim 90cm. Znaci dva ili tri reda blokova I odradis krov sa izolacijom I dobices jos jedan stan. On ne bi vjerovatno bio uknjizen. Mislim niko ti ne moze zabraniti da stavis krov na kucu, a ti pod krov mozes I stan dodati.

Moras da odes u opstinu I da izvadis UT uslove. Treba da u tim uslovima vidis indeks zauzetosti (koliko procenat od zemljista moze biti zauzet objektom) te maksimalnu BGP (bruto gradjevinska povrsina). Ne mora da znaci da ako je dozvoljeno praviti na 50% parcele (u tvom slucaju 435m2) I da imas pravo tri etaze (P+1+PN) da mozes da napravis 435x3 =1305m2. Ova BGP ti odredjuje maksimalnu povrsinu a ostalo su smjernice. Ti onda gledas da li ti je bolje da objekat vise placa zauzme, a manje da ides u visinu, ili da ides sa manjim zauzimanjem placa a da radis sve tri etaze.

Znaci prvo vazece UT uslove pa posle gledaj sto I kako.

Sent from my HUAWEI CRR-L09 using Tapatalk

Hvala na opsirnom odgovoru
Para nemam viska, nego ako bih gradio, bilo bi iz kredita.

Ja bih to za izdavanje gradio... Tako da bih gledao mozda u osnovi da ima npr80 kvadrata... Ovo kombinkvanje krova i stana je dobra prica.

Sad je pitanje koliko bi to kostalo da se sve izgradi i opremi osrednje... Jer bih npr od izdavanja svih stanova projektovao 550-650e mjesecno otprilike... Ovo je neka osrednja racunjca... Vrijeme povrata investicije max 20 godina... A idealno 15, ali sve zavisi od kretanja na trzistu izdavanja nekretnina... To je bas tesko predvidjeti, a trenutno kirije nisu neke...

Sent from my VTR-L09 using Tapatalk

[Zarate]

Trenutno stanovi su na cijeni za izdavanje, kuće su dosta jeftinije da se iznajme.
Prijatelj jedan je na Zlaticu uzeo kuću 140€ mjesečno, masu dvorišta ima a svoj stan na Zabjelo izdaje 250€ i to mu pokriva troškove za iznajmljivanje i za struju i vodu.
Kaže da mu je dvorište najbitnije i da ne planira da sei odatle

[BiTrAtE]

Kuća + masa dvorišta za 140 EUR, a da je na Verušu malo brate...

[Balzak]

Jedino ako nijesi cist u glavu bi krenuo sa gradnjom tolike kuce. Samo dok dozvole povadis bi zavrsio na nervno. Onda majstori, materijal, beskonacni cash., vjecna gradnja, planovi, arhitekte, opremanje...

Jednostavno prodas plac za 60 000 i jos malo dodas eto ti za dva stana koja ces izdavati 200 eura mjesecno. Vec za 5 godina ti ostaje cisto 25 000 e.

[Mojsije]

Prodas upola cijene... vazi

[Mojsije]

Kuća + masa dvorišta za 140 EUR, a da je na Verušu malo brate...

Mi smo prije 15 godina na zlaticu izdavali 100m2 dvosoban donji sprat kuce sa 400-500m2 dvorista 250e... pa onda su pocele da padaju cijene na 200, koliko smo godinama izdavali, pa zadnjih 3-4 godine 150... po murtovini i zlatici ima dosta oglasa dje se iznajmljuju kuce 130-150e... bas mizerne su cijene trenutno. Ja se nadam oporavku trzista kuca za 2+ godine... da to ide makar na 200 mjesecno...

[Dejan]

Prodas upola cijene... vazi

Htio je da kaže "prodaš meni za 60 hiljada"

[Balzak]

Mozda bi se brze prodao pa da prije krenes sa kupovinom stanova.

Ciljna grupa za prodaju su ultra bogatasi koji bi to kupili za izgradnju luksuzne kuce. E sad, koliko je takvih koji su spremni uvaliti 200 000e za kucu na Zlatici. Ima ih sigurno, ali malo ih je. Nije to lako prodati. Nije Zlatica izuzetno atraktivna lokacija.

[Dejan]

Moras da gledas da li ima PUPa. Prostornog urbanistickog plana. Pa u tom planu postoje smjernice I generalna namjena na odredjenim zemljistima. Cak I ako je poljoprivredno zemljiste po namjeni moze da se gradi, ali ako me sjecanje dobro sluzi parcela mora biti minum 2500m2 da bi gradio neki objekat do 250m2. Nesto tome slicno. Onda ides u opstinu da vidis oko dozvole sta ti treba itd.

Sent from my HUAWEI CRR-L09 using Tapatalk

A ako nema PUP-a (online nema niđe, bio je nacrt ali niđe nijesam našao da je usvojen, a vidim da ima neka inicijativa od Vlade da se donese PUP), onda važi neki državni dokument, pretpostavljam?

[kimmi]

Hvala na opsirnom odgovoru
Para nemam viska, nego ako bih gradio, bilo bi iz kredita.

Ja bih to za izdavanje gradio... Tako da bih gledao mozda u osnovi da ima npr80 kvadrata... Ovo kombinkvanje krova i stana je dobra prica.

Sad je pitanje koliko bi to kostalo da se sve izgradi i opremi osrednje... Jer bih npr od izdavanja svih stanova projektovao 550-650e mjesecno otprilike... Ovo je neka osrednja racunjca... Vrijeme povrata investicije max 20 godina... A idealno 15, ali sve zavisi od kretanja na trzistu izdavanja nekretnina... To je bas tesko predvidjeti, a trenutno kirije nisu neke...

Sent from my VTR-L09 using Tapatalk

Pa pravis u osnovi 110m2, dva manja dvosobna po 50-55 po etazi. Pravis tri etaze I u potrkovlje sibnes jos jedan. To ti je 7 stanova, ajde da podjemo od idealne pretpostavke da su svi izdati po 150€ to ti je 1050€ mjesecno ili cca 12k godisnje.

Sto manje jedinice to veca cijena za izdavanje ali I veca za izgradnju, jer imas vise mokrih cvorova.

Ja ne bih ni u ludilu dizao kredit za takvo nesto. Da obrazlozim. Nije tu povrat investicije od cca 150 hiljada tih nekih 12-15 godina, nego imas povrat I investicije sto si potrosio vrijednost zemljista, jer izgradnjom si je prenio u dobroj mjeri na objekat. Vise je nikad ne mozes prodati kao zemljiste, samo kao stanove ili kucu komplet. Mozda je to put, napravis stanove za prodaju pa na trziste.

Zato izvadi UT uslove pa mi posalji na pp da vidim sto I kako, a imam prijatelje arhitekte pa ih mogu I pitat ako emnine bude nesto nejasno. Mozda je glupost pravit kucu od 300 kvadrata ako mozes pravit 1000m2. Zato UT pa razmisljaj dalje.

Sent from my HUAWEI CRR-L09 using Tapatalk